Lo que representa el 'down payment' La gran parte de los propietarios toman un préstamo hipotecario para comprar sus viviendas. La mayoría de estas hipotecas requieren que el comprador ponga una parte de su propio dinero para efectuar la compra de la casa; A esto se le llama el down payment. Los prestamistas se sienten más seguros cuando los adquirentes realizan un down payment ya que les asegura que el comprador no abandonará la inversión, en el supuesto de que las finanzas decendieran. En general, los down payments se realizan en una cantidad equivalente al 20,10 ó 5% del precio de la casa, el resto del costo de la propiedad lo proporciona una institución de crédito hipotecario. La razón por la cual las instituciones de crédito están dispuestas a prestarle el 95% del valor de la casa es porque los datos demuestran que una casa es una excelente inversión. Año a año el valor de las casas aumenta y las Instituciones de Crédito lo saben, por lo tanto la inversión del 95% que le proporcionan no les implica mayor riesgo. ¿Cuánto dinero me conviene dar como pago inicial? Muchos se preguntan qué cantidad de dinero dar como pago inicial: La respuesta depende de muchos factores, pero los más importantes son: Sus ahorros y sus ingresos. La cantidad varía, los rangos más comunes son entre el 5, 10, 20 ó 30% del valor de la propiedad. Los prestadores reconocen que es difícil ahorrar suficiente dinero para el down payment. Es por esta razón que existen muchos prestamistas que ofrecen una amplia variedad de hipotecas con un pago inicial bajo. El anticipo puede ser tan bajo como un cero por ciento. Sin embargo, la mayoría de las personas dan un down payment del 10 o el 20% y, financian la diferencia con un préstamo hipotecario. En algunos casos la institución que va a prestarle el dinero determina el monto que debe pagar por adelantado como requisito para la aprobación de su el crédito, seguramente un mayor down payment o anticipo puede servirle para conseguir intereses más bajos. "Es muy importante ser realista y prestarle atención a tus ingresos. No puedes extralimitarte y pagar más de lo que está a tu alcance. Seguramente para aquellos que cuentan con un ingreso modesto, lo mejor sería pagar sólo el 3 por ciento del valor del préstamo hipotecario", asegura el economista neoyorquino Ramiro Alonso. "Eso es relativamente fácil, dado que en el mercado existe una gran variedad de prestamistas y entre ellos están los que se dedican a prestar a los que cuentan con poco dinero. Incluso se puede llegar a un acuerdo con el prestamista para bajar aún más esa cifra", agrega. No olvides que si pagas menos del 20 por ciento del valor de la hipoteca, muchos prestamistas te cobrarán un seguro para cubrirse ante cualquier eventual no pago de tu parte. Compañías privadas de seguro hipotecario o una agencia del gobierno como la Administración Federal de la Vivienda (FHA por sus siglas en inglés), ofrecen estos seguros.
¿Los ahorros son clave? Muchas personas que compran una casa usan una formula muy común para averiguar el precio de casa que podrían comprar. Esta se calcula multiplicando el salario bruto ( antes de impuestos) por dos veces y media. Por ejemplo, si el salario antes de impuestos es de 50,000 dólares podrías comprar una casa por un monto de 125,000 dólares ($50,000.00 x 2.5 - $125,000.00) Esto es simplemente una aproximación de lo que podrías comprar. Tu prestamista te puede ayudar a calcular lo que podrías comprar, en base a tus ingresos, deudas, historial de crédito, y otros factores. Si planeas comprar una casa con otra persona, los ingresos de esa persona también se pueden incluir para calcular el precio de casa que podrían comprar. Ten en mente que el historial de crédito de la otra persona también será considerado al igual que sus deudas. Sin embargo, el factor determinante del monto de anticipo es la cantidad de dinero con la que dispones. Los fondos para tu down payment pueden incluir efectivo de tus cuentas de ahorro, cuentas corrientes, acciones y bonos, póliza de seguro de vida, y dinero obsequiado. Anteriormente, se acostumbraba dar down payments de un 20 por ciento del precio de la casa. Bajo este escenario, el pago inicial para una vivienda de 100,000 dólares sería 20,000. Sin embargo, hoy en día, nuevos programas de préstamos permiten que los compradores den entre un 3 por ciento o un 5 por ciento. El down payment de 5 por ciento para una casa de $100,000.00 equivale solamente a $5,000. ¿El tiempo también importa? La decisión del monto del down payment también debe estar condicionada por el tiempo que tengas previsto vivir en la nueva casa. Para casos de largo plazo, es decir 15 a 30 años, lo mejor es hacer un pago inicial grande, de entre el 10 y el 30 por ciento del valor de la propiedad. Sin embargo, si piensas vivir menos de cinco años en la propiedad, sería más rentable pagar entre 3 y el 10 por ciento de down payment y colocar el resto de los ahorros en fondos mutuos, acciones, bonos u otras inversiones que te puedan dar mejores ganancias que las que puedas sacar con la venta futura de la casa. No olvides que si pagas menos del 20 por ciento del valor de la hipoteca, muchos prestamistas te cobrarán un seguro para cubrirse ante cualquier eventual no pago de tu parte. Por lo general, este seguro no supera los 80 dólares y puedes llegar a eliminarlo a los dos años si cumpliste en tiempo y en forma con tus pagos. Cómo verás, definir el monto de anticipo no es tarea fácil. Comprar una propiedad seguramente será la mayor inversión que hagas en tu vida, por eso es importante no tomarlo a la ligera y hacer un par de números antes de adoptar cualquier decisión. Tener en cuenta tus ahorros, tus ingresos y ponerle un termómetro a la economía pueden ayudarte.
¿Por qué comprar una casa? Ser dueño de una casa también tiene muchas ventajas económicas. Por ejemplo, es posible que el interés que usted paga por su hipoteca se pueda deducir de sus impuestos federales y a veces de los impuestos estatales. Como propietario, es posible que usted también pueda deducir sus impuestos sobre la propiedad. Estas deducciones pueden representar grandes ahorros cada año ya que los intereses de su hipoteca forman la gran parte de sus pagos mensuales durante más de la mitad del plazo de su préstamo. Consulte con su asesor de impuestos para comprender los beneficios financieros que le puede traer una vivienda propia. Y a la medida que va pagando su hipoteca, el patrimonio o capital en su casa va aumentando. Esto puede representar una inversión en su futuro. También existe la posibilidad de que el valor de su propiedad aumente a través de los años, el cual se le suma al capital invertido en su casa. Esta valorización es como tener efectivo porque usted puede pedir un préstamo respaldado por este valor para gastos grandes como por ejemplo, la educación de sus hijos o para remodelar su hogar.. ¿Qué es un informe de crédito? Su informe de crédito contiene el registro de los préstamos que usted ha pedido, y cuándo y cómo los ha pagado, datos que las agencias de crédito compilan de acreedores y registros públicos. Los prestamistas hipotecarios utilizan el informe de crédito para verificar la información en su solicitud de préstamo. Si encuentran alguna discrepancia, es posible que le pidan una explicación. Debe examinar su informe de crédito y asegurarse de que toda la información que este contiene sea exacta y pertinente a su caso personal. Es muy probable que cuando solicite un préstamo, el prestamista le pida una copia de su informe de crédito a una (o de las tres) agencias de crédito más conocidas - Equifax, Experian, o Trans Union - y le cobre a usted el costo de esta solicitud.
¿Cómo solicitar su informe de crédito directamente? Usted puede encargar una copia de su informe de crédito de las siguientes agencias a un costo mínimo: Equifax (800) 685-1111 Trans Union (800) 916-8800 Experian (800) 682-7654 Al pedir su informe de crédito, puede que se le solicite lo siguiente: Su nombre completo. El nombre de su cónyuge. Su dirección actual. Su número de teléfono. Todas las direcciones que haya tenido durante los dos últimos años. Su número de seguro social. Su fecha de nacimiento. Información sobre su empleo actual. Su firma. Tenga presente que no debe solicitar su informe de crédito con frecuencia porque cada solicitud es anotada, y es posible que un prestamista interprete las múltiples solicitudes de crédito como señal de que su uso de este esta aumentando. Esto puede afectar el análisis de su solicitud de préstamo por parte del prestamista. ¿Cómo puedo saber si el precio de venta es justo? Si no está seguro de que el precio solicitado sea justo, pídale al agente de inmobiliario que le prepare un "análisis comparativo del mercado" (CMA, por sus siglas en ingles). Se trata de un informe que compara la propiedad con otras similares de la misma zona que se hayan vendido recientemente o que estén actualmente a la venta o bajo contrato de venta. El CMA le ayudará a determinar si el precio que le piden es similar al de otras casas comparables en la misma zona. ¿Cómo puedo verificar el estado de la casa que deseo comprar? Una vez que usted ha escogido una casa que quiere comprar y ha hecho una oferta que ha sido aceptada por el vendedor, se firmará el contrato de compraventa de la casa. En el contrato, su obligación de comprar la casa debe estar condicionada a su derecho a inspeccionarla. Una inspección de la casa es diferente a una tasación, se hace para protegerlo y consiste en una revisión minuciosa de la condición física del inmueble. Los inspectores examinarán con cuidado la condición de cada componente de la casa, como los sistemas de calefacción, plomería y electricidad, el techo y los cimientos, para determinar si existen defectos que usted debe conocer. Qué pasa si voy a comprar la casa con otra persona ¿Afectará el crédito de esa persona la decisión del prestamista? Si va a comprar una casa en asociación con otro prestatario, el prestamista obtendrá y revisará el informe de crédito de esa persona, y lo tendrá en cuenta al tomar su decisión sobre el préstamo. Maneras de administrar su crédito Establezca su crédito. Algunas personas prefieren pagar todas sus cuentas al contado o por giro postal. Hay a quien no le interesa obtener tarjetas de crédito o préstamos para automóviles u otros fines. Aunque esa sea una decisión personal que puede ayudarle a administrar sus gastos, es importante establecer un buen historial de crédito, es decir, un registro confiable de pagos que demuestre al prestamista que usted paga a tiempo sus deudas. Usted puede establecer un buen historial de crédito al obtener tarjetas de crédito o préstamos para comprar un automóvil, para pagar sus estudios, etcétera, y al pagar a tiempo sus cuentas. Debe establecer su historial de crédito teniendo en cuenta su situación particular y su presupuesto. Quizás le sea útil consultar con un asesor de crédito local o un prestamista que le ayude a discernir con mayor claridad las fuentes de crédito que le permitan crear un buen historial de crédito. Revise su informe de crédito. Si ya tiene crédito establecido, examine su informe de crédito y verifique su historial de crédito. Asegúrese de que todos los datos que este contiene, incluso su nombre, números de teléfono, direcciones, fecha de nacimiento, edad, número de seguro social, estado civil e historial de trabajo, sean correctos y actuales. La mayor parte de la información que figura en su informe de crédito se concentra en cómo usted ha gestionado su deuda con el paso del tiempo. Esta incluye el tiempo que usted ha tenido sus tarjetas de crédito y su puntualidad al pagar sus facturas. Además de las deudas de sus tarjetas de crédito, el informe contiene otros préstamos, como los de la compra de automóvil u otros artículos de consumo. Si necesita ayuda para analizar su informe de crédito, considere consultar con un asesor de crédito local.
Maneras de administrar su crédito Sea puntual al pagar. Los pagos atrasados se reflejan en su informe de crédito. Esfuércese por pagar a tiempo sus obligaciones crediticias. Tenga presente que los atrasos pudieran aparecer en su informe hasta siete años después de haber pagado la cuenta en mora. Cerrar una cuenta no la elimina de su informe de crédito. No tenga demasiadas tarjetas de crédito. Es importante tener crédito de algún tipo, pero tener o solicitar varias tarjetas de crédito puede perjudicar su causa. La clave es limitar la cantidad de tarjetas de crédito. Controle sus deudas. Al solicitar usted un crédito hipotecario, el prestamista comparará sus pagos mensuales de tarjetas de crédito y otros préstamos con sus ingresos mensuales. Por ejemplo, si sus pagos mensuales de deudas equivalen a $300 y sus ingresos mensuales ascienden a $1500, el porcentaje de sus ingresos destinado al pago de deudas sería el 20 por ciento (ya que $300/$1500 = 0.20 ó 20%) Algunos prestamistas consideran más arriesgado prestar a consumidores que dedican al pago de sus deudas un porcentaje alto de sus ingresos, o que mantienen el saldo de sus tarjetas de crédito cerca del límite. Tales consumidores podrían considerarse endeudados en exceso, aun cuando hallan cumplido puntualmente con todos sus pagos. Los prestamistas prefieren con frecuencia que la deuda global del prestatario -gastos de vivienda, tarjetas de crédito y otros préstamos- no sobrepase el 38 por ciento de sus ingresos mensuales brutos. Evite la quiebra y la ejecución hipotecaria. Si se ha declarado usted en quiebra, o se ha entablado contra usted la ejecución hipotecaria (foreclousure), o se ha impuesto algún gravamen a su propiedad por impago de impuestos, o ha embargado sus ingresos algún acreedor en los últimos 10 años, su informe de crédito lo reflejará, con la posible consecuencia de limitar sus admisibilidad para recibir un préstamo. Si se le hace imposible gestionar su deuda y ha considerado declararse en quiebra, o si se enfrenta a un posible juicio hipotecario o de evicción, procúrese el consejo de un asesor de crédito a fin de determinar si hay otra alternativa. La quiebra y el juicio hipotecario deben ser sus últimos recursos, ya que éstos afectan gravemente y por muchos años sus posibilidades de obtener préstamos monetarios. Cómo corregir errores en su informe de crédito Si encuentra algún error en su informe de crédito, comuníquese por escrito con la agencia de crédito y señálele el error. La agencia investigará su reclamación y, de constatar que usted tenga razón, tiene la obligación de eliminar de su informe la materia en disputa dentro del plazo que dispone la ley. ¿Tengo que conseguir seguro sobre el título? Si en el futuro se presentara un conflicto con respecto al derecho de propiedad, el seguro sobre el título le ayudará a usted o su prestamista a sufragar los gastos relacionados con la resolución de la reclamación. Algunos prestamistas exigen la obtención del seguro sobre el título como una condición del cierre. Usted también puede decidir asegurarse como medida de protección propia. El costo del seguro sobre el título es regulado y varía de un estado a otro. El precio del seguro sobre el título que se compre dependerá del valor de su casa y del monto de la hipoteca. Al cierre de la hipoteca se le cobrará una comisión única por la póliza. ¿Se necesita una tasación? ¿No es posible utilizar el avalúo de la administración fiscal? La tasación compara su casa con otras que se han vendido recientemente en su vecindario y el avalúo del inspector fiscal puede no reflejar el verdadero valor de su propiedad. Consulte con el prestamista sobre la necesidad de una tasación. Si se exige uno, pregunte sobre la clase de tasación requerida. Algunos prestamistas ofrecen en ciertos casos tasaciones simplificadas a costos reducidos. No cometa el error de confiar en el valor de la tasación como garantía del buen estado de la casa. Este asunto debe ser determinado por un inspector inmobiliario. Si decido refinanciar o redimir el préstamo antes de lo esperado, ¿tendré que pagar una penalidad por pago anticipado? Por regla general se puede refinanciar o pagar el préstamo antes de su vencimiento sin incurrir en penalización alguna. Consulte con su prestamista.
Protección de su historial de crédito Si su informe de crédito contiene información fraudulenta o incorrecta, como préstamos que usted no haya solicitado, o cambios de dirección que usted no presentó, notifique inmediatamente a la agencia. Si sospecha que su informe de crédito contiene información inexacta como resultado de conducta fraudulenta, tiene derecho a un informe de crédito gratuito. La agencia de crédito puede ayudarle a preparar una lista de los acreedores con quienes tendrá que comunicarse, y podrá incluir un aviso de fraude en su informe de crédito. El aviso servirá para notificar a los acreedores de su situación y pedir que verifiquen su identidad antes de conceder crédito. ¿Qué es la puntuación de crédito? Su puntuación de crédito (conocida en inglés como credit scoring) es uno de los factores que puede considerar el prestamista al tomar su decisión sobre el préstamo. Su puntuación se basa en todos los datos que contiene su informe de crédito. Estos incluyen: su historial de crédito, deudas pendientes, historial de pagos, tipos de crédito, y la cantidad de consultas recientes sobre su historial de crédito. Los factores como su raza, edad, religión, nacionalidad u origen, estado civil, sexo, ingresos, y domicilio, no se toman en cuenta al calcular su puntuación. Por regla general, cuanto mejor sea su historial de crédito, más alta será su puntuación. Pregúntele al prestamista en qué se basará para evaluar su riesgo de impago.
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